Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege.

Prin condominium sau cladire sau bloc de locuinte se intelege o proprietate imobiliara formata din apartamente sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea individuala) si proprietatea comuna indiviza, aferenta in cota-parte fiecareia dintre proprietatile individuale si de care nu poate fi separata.

Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate imobiliara in cadrul condominiumului.

Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta judecatoreasca, persoana juridica cu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei.

Pentru simplitate si eficienta manageriala este bine ca Asociatia de Proprietari sa se constituie pe o scara sau tronson de cladire, in conditiile in care proprietatea comuna este delimitata (proprietarilor unei scari nu le apartin elemente din proprietatea comuna aferenta celorlalte scari). Acolo unde numarul proprietarilor este sub 20, Asociatia de Proprietari se va constitui fie pe grupe de cladiri (scari) cu minim 3 proprietari, fie pentru minim 3 proprietari conform O.G. nr. 26/2000 (art. 4).

Ce avantaje confera, dupa infiintare, Asociatia de Proprietari?

Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale:

1. Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau private;2. Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii;3. Scutire la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de asociatia de proprietari;4. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva restantierilor;5. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instanta impotriva furnizorilor de servicii publice (RADET etc.) privind respectarea drepturilor consumatorilor;6. Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, la judecatorie, astfel incat la data vanzarii apartamentelor/spatiilor aceasta operatiune sa nu se poata face decat dupa achitarea datoriilor catre asociatie;7. Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilitati;8. Aplicarea unui sistem propriu de penalizari, aducator de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociatie;9. Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la “negru”;10. Obtinerea de credite avantajoase, cu dobanda subventionata, pentru lucrari de reabilitare, consolidare, modernizare;11. Obtinere de finantari nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociatiei de proprietari;12. Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;13. Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice sau cu raspundere in cadrul asociatiei;14. Posibilitatea initierii de catre proprietari a unor afaceri in numele asociatiei de proprietari;15. Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultati financiare;16. Posibilitatea contorizarii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;17. Posibilitatea asociatiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite locale, activitati aducatoare de venituri;18. Posibilitatea concesionarii/inchirierii spatiilor verzi din jurul cladirii s.a.

Ce inseamna neasocierea ca proprietari, neanfiintarea Asociatiei de Proprietari?

1. Cel mai mare dezavantaj il reprezinta modul de reprezentare a proprietarilor in orice problema privind proprietatea comuna: intretinerea si exploatarea cladirii, contracte, servicii, plati, modul de lucru etc. Mai exact pentru oricare dintre problemele privind proprietatea comuna va fi obligatoriu ca toti proprietarii sa imputerniceasca, de fiecare data, prin procura notariala, o persoana care sa le reprezinte interesele. Acest aspect impune timp si bani din partea proprietarilor. Altfel orice masura luata de o persoana fara acordul legal al proprietarului reprezinta un risc mare pentru aceasta.

IMPORTANT ! A nu se confunda cele precizate mai sus cu gestionarea facturilor primite de la furnizorii de servicii pentru ca acestia nu vor solicita, decat in anumite situatii speciale, prevazute prin lege, prezentarea unui document din care sa reiasa calitatea de reprezentant legal al proprietarilor atata timp cat au de incasat de la proprietari sume de bani, chiar le poate fi convenabil un mod haotic de reprezentare din punct de vedere juridic.2. Obligatiile de plata a cotelor de contributie la cheltuielile privind consumurile si cele pentru proprietatea comuna nu se elimina, din contra ele pot genera, din cauza lipsei de organizare, alte cheltuieli; de asemenea obligatiile si responsabilitatile legale asupra propriei proprietati (individuala + comuna) sunt aceleasi, chiar mai greu de indeplinit.3. Proprietarii care nu accepta ideea asocierii ca proprietari, in scopul propriei proprietati, nu pot beneficia de drepturi materiale si banesti rezultate din activitatile economice ale asociatiei de proprietari, altele decat cele privind inchirierea spatiilor comune, pentru ca aceste drepturi nu le sunt conferite prin nici o forma juridica; de asemenea, nu pot avea controlul asupra activitatii financiare a asociatiei (contestatii, solicitari rapoarte, dreptul la vot etc.).4. Activitatea Asociatiei de Proprietari se va desfasura greoi, suferind atat ceilalti proprietari cat si cladirea, generandu-se consecinte asupra propriei proprietati dificil de remediat, cu costuri foarte mari, existand riscul major al pierderii, in timp, a acestei proprietati.5. Contractele cu furnizorii de servicii vor ramane ca si pana in prezent, sub forma unor simple formalitati, neputandu-se progresa deloc in sensul individualizarii si cresterii calitatii acestor servicii. Exista de asemenea riscul ca noi contracte sa nu poata fi incheiate, din diverse motive de natura juridica.

Deci in aceste conditii … cine suporta consecintele masurate in timp si bani ? Evident … proprietarii.

Pentru a trece cu usurinta si cu deplin succes de acest moment foarte important si decisiv pentru noi, proprietarii din blocurile de locuinte, si pentru cladire in sine, moment ce il reprezinta infiintarea si functionarea ASOCIATIEI DE PROPRIETARI in blocul in care locuim, va recomandam ca intai sa cititi Manualul Asociatiei de Proprietari iar ori de cate ori va loviti de o problema sau … aveti o idee sa deschideti manualul la pagina care se refera la problema respectiva, sau la … idee, conform cuprinsului.