Contract de vanzare apartament - Contracte de vanzare

Actele necesare pentru autentificarea contractului de vânzare difera în functie de obiectul vânzarii, daca se achizitioneaza un teren intravilan, cu sau fara constructii, un teren extravilan, un apartament, constructii industriale, parcari, etc. Acestea se prezinta în original la biroul notarial. În cazul vânzarii unui apartament, sunt necesare urmatoarele documente:

Actele de identitate ale vânzatorilor si cumparatorilor, certificatele de casatorie, conventiile matrimoniale daca exista, iar în cazul în care una dintre parti este societate comerciala sau persoana fizica autorizata, si actele de înregistrare a acestora (act constitutiv, certificat de înmatriculare/de înregistrare fiscala, certificat constatator, dupa caz)
Actele de proprietate: pot fi contracte, cum ar fi contractul de vânzare/donatie/întretinere, sau certificatul de mostenitor, hotarâri judecatoresti
Încheierea de intabularea a dreptului de proprietate în cartea funciara
Documentatia cadastrala (schite, releveu)
Certificatul energetic
Adeverinta de la asociatia de proprietari: prin aceasta se atesta lipsa datoriilor la întretinere si trebuie semnata de presedintele asociatiei de proprietari si de administrator si sa poarte stampila asociatiei. În cazul în care unul dintre acestia nu pot semna, poate fi semnata doar de presedinte sau de administrator, care va semna si în locul celui absent, si se va mentiona motivul lipsei semnaturii presedintelui sau a administratorului. Daca la întretinere sunt datorii, vânzarea nu se poate face decât daca acestea sunt preluate de cumparator, prin mentiune expresa în contractul de vânzare
Ultimele facturi de utilitati si dovada platii acestora: facturile nu pot fi mai vechi de 2 (doua) luni
Extrasul de autentificare: se va solicita de notarul public
Certificat de atestarea fiscala pentru fiecare vânzator, fara datorii, eliberat cu mentiunea pentru notariat/vânzare/înstrainare
Polita de asigurare obligatorie în termenul de valabilitate
Informatii privind contul bancar în care se face plata, dupa caz
Procura partii reprezentate, daca este cazul

În aceasta etapa, se poate semna si cererea de procesare a datelor cu caracter personal pentru autentificarea contractului de vânzare.

Analiza due dilligence

Notarul analizeaza toate documentele depuse si verifica istoricul actelor de proprietate pentru a identifica eventuale probleme juridice ce trebuie adresate.

Obtinerea de catre notarul public a extrasului de autentificare

În vederea încheierii contractului de vânzare, notarul public, la solicitarea vânzatorului, va obtine de la cartea funciara un extras de autentificare pentru apartamentul ce urmeaza a se vinde. Prin acest extras, se blocheaza cartea funciara a apartamentului timp de 10 zile lucratoare, astfel ca nicio alta operatiune nu poate fi operata în cartea funciara a apartamentului în afara de cea pe care o va face notarul care a solicitat extrasul de autentificare. Aceasta procedura asigura securitatea circuitului civil în cazul încheierii actelor juridice care au ca obiect transferul unor drepturi reale imobiliare.

Interogarea de catre notarul public a registrelor notariale si a altor evidente

Înainte de încheierea contractului de vânzare, notarul public verifica registrele notariale tinute la nivel national cu privire la evidenta si valabilitatea procurilor, alegerea regimului matrimonial, existenta masurilor de sprijin si ocrotire, buletinul procedurilor de insolventa etc. Totodata, notarul verifica daca imobilul în care se afla apartamentul figureaza pe listele publice ca fiind expertizat tehnic pentru risc seismic sau clasat ca monument istoric.

Pregatirea de catre notarul public a draftului contractului de vânzare

Având toata documentatia necesara si dupa verificari, se va redacta un prim draft al contractului de vânzare ce va fi pus la dispozitia partilor.

Consilierea partilor cu privire la continutul contractului de vânzare

Partile beneficiaza de consiliere constanta cu privire la continutul contractului de vânzare, notarul asigurându-se ca acestea au înteles pe deplin clauzele contractului si efectele juridice ale acestuia.

Semnarea contractului de vânzare

Partile, dupa ce sunt identificate de notarul public, îsi exteriorizeaza consimtamântul cu privire la încheierea contractului de vânzare în varianta finala agreata de comun acord prin semnatura olografa data în fata notarului public. În prezent, legislatia care prevedere posibilitatea de semnare electronica cu semnatura calificata a anumitor documente nu permite si semnarea contractelor de vânzare.

Transferul dreptului de proprietate opereaza la momentul semnarii contractului de vânzare, daca partile nu convin altfel. În ceea ce priveste modalitatea de plata a pretului si predarea bunului, acestea sunt elemente negociate de parti si difera în fiecare caz.

Înscrierea la oficiul de cadastru competent a contractului de vânzare

Dupa semnare, notarul public are obligatia de a transmite Oficiului de cadastru si publicitate imobiliara competent cererea de intabularea a proprietatii pe numele cumparatorului. Oficiul de cadastru va elibera în termenul prevazut de lege o încheiere de intabulare si extrasul de informare aferent care fac dovada publicitatii transferului dreptului de proprietate. Acestea se vor comunica de OCPI notarului public, care, la rândul sau, le va transmite cumparatorului.

Obligatiile cumparatorului dupa cumparare

Desi operatiunile în fata notarului public s-au încheiat, cumparatorul mai are câteva obligatii importante:
trebuie sa comunice contractul de vânzare împreuna cu copia certificatului energetic directiei de taxe si impozite/primariei în a carei raza se afla apartamentul pentru a-l înscrie pe rolul sau fiscal si sa anunte schimbarea proprietarului la asociatia de proprietari.

Taxele, onorariile si impozitarea vânzarii

Cumparatorul va achita onorariul notarial si tariful de intabulare, daca partile nu se înteleg altfel.

Onorariile notariale se calculeaza conform Ordinului Ministrului Justitiei 2.864/C din 11 decembrie 2024, în functie de valoarea mai mare dintre pretul vânzarii si valoarea rezultata din studiile de piata întocmite de experti independenti (grila notarilor).

Tariful de intabulare se calculeaza prin aplicarea unui procent de 0,15% în cazul persoanelor fizice cumparatoare, respectiv prin aplicarea unui procent de 0,5% în cazul persoanelor juridice. Baza de calcul o reprezinta valoarea mai mare dintre pretul vânzarii si valoarea rezultata din studiile de piata întocmite de experti independenti (grila notarilor). Pe lânga tariful de intabulare, poate fi necesara si perceperea unor tarife de radiere/notar, în functie de situatia juridica a bunului. Tariful de intabulare si alte tarife de publicitate se achita notarului public care le vireaza Oficiului de cadastru si publicitate competent.

Vânzatorul va achita costul extrasului de autentificare (40 lei/ carte funciara) si impozitul pe venitul realizat din transferul proprietatii, în cazul în care vânzatorul este persoana fizica. Impozitul se calculeaza si se încaseaza de notarul public. Impozitul calculat si încasat de catre notarul public se vireaza pâna la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la unitatile Trezoreriei Statului.

Încheierea contractului poate implica si alte costuri, cum ar fi realizarea de copii legalizate de pe înscrisuri originale, verificarea registrelor notariale etc. Toate aceste costuri se comunica partilor înainte de încheierea contractului de vânzare.